Powszechną praktyką w Polsce jest zaciąganie kredytów na 100% wartości mieszkania.  Czy jednak  nie posiadając złotówki w kieszeni a posiadając odpowiednią zdolność kredytową można kupić mieszkanie ? Niestety, nie jest to takie proste.

Istnieje szereg opłat związanych z zakupem nieruchomości i zaciąganym kredytem, które dość mocno mogą nadwyrężyć domowy budżet. Opłaty te mogą sięgnąć nawet 7-8% wartości nabywanej nieruchomości. Jeśli za przykład weźmiemy kupno mieszkania wartego 300.000 złotych oznacza to konieczność wydania nawet 20-25 tysięcy złotych.

To ile dokładnie zapłacimy zależy od 3 czynników:

  • czy zakupu dokonujemy od dewelopera czy na rynku wtórnym;
  • jaka jest forma prawna naszej nieruchomości;
  • podejścia banku w zakresie kredytowania opłat i prowizji z tytułu udzielonego kredytu.

Opłaty związane z kupowaną nieruchomością

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Przy zakupie mieszkania od dewelopera, w większości wypadków deweloper jest płatnikiem VAT – wówczas  PCC nie ma zastosowania.  Natomiast jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym to powstaje obowiązek zapłaty podatku w wysokości 2% wartości nabywanej nieruchomości. W przypadku naszego mieszkania daje to kwotę 6.000 złotych, które płaci się u notariusza przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży.

Jeśli mieszkanie kupujemy na kredyt to będzie ono zabezpieczone hipoteką. Ustanowienie hipoteki wiąże się z koniecznością zapłaty PCC. Na szczęście dla 99% z nas oznacza to koszt 19 złotych płatny bezpośrednio na rachunek Urzędu Skarbowego już po wizycie u notariusza. Pozostałe 1% przypadków dotyczy sytuacji gdy zaciągany kredyt posiada stałe oprocentowanie – wówczas płaci się 0,1% od wartości ustanawianej hipoteki, co oznacza koszty kilkuset złotych.

Opłaty notarialne i sądowe

Od 2007 roku wysokość maksymalnych stawek notarialnych uległa obniżeniu, co w przypadku naszego mieszkania oznacza, że zapłacimy notariuszowi „tylko” 2.170 złotych (+ 499 zł VAT) nabywając mieszkanie od dewelopera lub 1.185 złotych (+ 272 zł VAT) kupując mieszkanie na rynku wtórnym.

Powinniśmy założyć również około 100 złotych na pokrycie kosztów 3-4 wypisów aktu notarialnego (6 zł + VAT za każdą stronę).

Za założenie księgi wieczystej (jeśli nieruchomość jej nie posiada) opłata sądowa wynosi 60 złotych, wpis hipoteki to koszt 200 złotych, przy założeniu że sami udamy się do Sądu złożyć odpowiednie dokumenty. Jeśli czynności związane z wpisem hipoteki dokonujmy za pośrednictwem notariusza – ten pobierze z tego tytułu dodatkowe opłaty.

Prowizja pośrednika
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zazwyczaj korzystamy w usług pośrednika nieruchomości, który za swoje usługi pobiera stosowna opłatę. Stawka wyjściowa to nawet 2,5% wartości transakcji, po negocjacjach topnieje zazwyczaj do 1,5-2,0% + VAT. Oznacza to, że nasz portfel odchudzi się o kolejne 5-7 tysięcy złotych.

Opłaty związane z kredytem

To przede wszystkim prowizja za udzielenie kredytu. Można znaleźć banki oferujące „prowizję 0%” , ale najczęściej oznacza to jednak konieczność wykupienia dodatkowych produktów lub ubezpieczeń, które kosztują nas podobnie. W praktyce należy przyjąć prowizję w wysokości od 1% do 2%. W przypadku naszego mieszkania oznacza to koszt od 3 do 6 tys. złotych.

Warto spytać czy bank, w którym zamierzamy skorzystać z kredytu daje możliwość skredytowania prowizji za jego udzielenie. W przeszłości było to dość powszechne, ale sytuację skomplikowała obowiązująca od grudnia 2011 roku nowa ustawa o kredycie konsumenckim. Zawarte w niej przepisy  w zakresie możliwości kredytowania przez banki tego typu opłat i prowizji nie są jednoznaczne. Skutkiem tego część banków (m.in. największy gracz na rynku – PKO BP, ale również Kredyt Bank, ING Bank Śląski, BOŚ Bank)  wymaga zapłaty prowizji gotówką przed wypłata kredytu. Na drugim biegunie znajdują się banki, które nadal pozwalają wliczyć prowizję w kredyt i dotyczy to m.in. Nordea Banku, Euro Banku, BPH czy Credit Agricole (dawny Lukas Bank) – tu należy sprawdzić czy na skredytowanie prowizji pozwoli nam wartość nieruchomości. Część banków poszła „trzecią drogą” i udziela na sfinansowanie opłat, prowizji i składek ubezpieczeniowych oddzielnego kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej (np. Getin, BGŻ czy Bank Pocztowy).

To niestety nie koniec opłat około kredytowych. Jeśli bierzemy kredyt na więcej niż 80% wartości mieszkania będziemy musieli pokryć koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Banki naliczają tą opłatę w różny sposób, ale najczęściej musimy zapłacić z góry za okres 3/5 lat – co oznacza wydatek ok. 2 tys. złotych.

Przy kredycie na zakup mieszkania wymagane jest ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych. Na szczęście taka polisa posiada zazwyczaj umiarkowaną cenę – dla przykładowego mieszkania będzie to około 300 złotych za roczną ochronę ubezpieczeniową.

Summa summarum

W przypadku mieszkania wartego 300.000 złotych w najdroższym wariancie mamy do zapłacenia ponad 23 tys. złotych dodatkowych opłat i prowizji – to prawie 8% wartości kupowanej nieruchomości. Jak widać nawet najlepsza zdolność kredytowa nie wystarczy, aby nabyć mieszkanie nie posiadając własnych środków.

Częściowym rozwiązaniem tego problemu są kredyty finansujące nawet 110% wartości mieszkania. Rozwiązanie jest połowiczne, gdyż niemal wszystkie opłaty musimy zapłacić zanim kredyt (w tym jego część finansująca opłaty) zostanie wypłacony – jeśli takiej gotówki nie mamy,  to musimy ją na kilka-kilkanaście dni pożyczyć.