Bezpieczniej kupisz „dziurę w ziemi’’

29 kwietnia wchodzi w życie tzw. ustawa deweloperska, która określa nowe zasady nabywania mieszkań i domów budowanych przez deweloperów. Dzięki nowym przepisom ulegnie poprawie sytuacja klienta w relacjach z deweloperem, gdyż wprowadzają one szereg korzystnych dla klienta rozwiązań takich jak rachunek powierniczy, umowę deweloperska, czy prospekt informacyjny. Znacząco poprawi się również pozycja klientów w przypadku bankructwa dewelopera.

Rachunek powierniczy

Najważniejszym elementem nowej ustawy jest wprowadzenie dla deweloperów obowiązku przyjmowania wpłat klientów poprzez dedykowany rachunek powierniczy. Ustawa przewiduje aż cztery rodzaje rachunków powierniczych, ale najważniejsze są dwa z nich: rachunek powierniczy zamknięty oraz rachunek powierniczy otwarty.

W pierwszym przypadku środki zgromadzone na tym rachunku deweloper otrzyma dopiero po zakończeniu budowy oraz po przekazaniu prawa własności mieszkania lub domu w formie aktu notarialnego. Natomiast w przypadku otwartych rachunków powierniczych, zgromadzone tam pieniądze klienta są przekazywane deweloperowi w transzach po zakończeniu danego etapu inwestycji. Potwierdzeniem  faktu postępów prac budowlanych będzie zajmowała się wyznaczona przez bank prowadzący rachunek powierniczy osoba z odpowiednimi uprawnieniami. Bank będzie również zobligowany dbać oto by środki wpłacane przez klientów były przeznaczane na tą inwestycję dewelopera, dla której rachunek jest dedykowany.

Do tej pory klienci wpłacając środki do dewelopera nie mieli żadnej pewności, że będą one służyły finansowaniu tej, a nie innej inwestycji dewelopera. Nowa ustawa wyraźnie wskazuje, że pieniądze wpłacane przez klientów na rachunek powierniczy mogą być przeznaczone tylko na konkretną inwestycję prowadzoną przez dewelopera – mówi ekspert Finansowy Supermarket.pl

Prospekt informacyjny

Kolejną nowością, która wprowadza ustawa jest wprowadzenie prospektu informacyjnego. Przepisy określają ujednolicony wzór takiego prospektu, dzięki czemu łatwiej będzie klientom porównać oferty różnych deweloperów. Prospekt będzie zawierał zarówno informacje o deweloperze (m.in. o jego doświadczeniu w branży, czy kondycji finansowej), ale również sporo informacji o samej nieruchomości i inwestycji, w ramach której ono powstaje.

Czytając prospekt informacyjny w szczególności należy zwrócić uwagę na część poświęconą otoczeniu inwestycyjnemu. Znajdziemy tam informacje o prowadzonych i planowanych w pobliżu inwestycjach np. nowym hipermarkecie czy linii tramwajowej. Należy jednak pamiętać, że deweloper ma obowiązek wymienić w prospekcie tylko te inwestycje, które położone są w promieniu jednego kilometra. Warto więc sprawdzić we własnym zakresie, czy np. trzy kilometry od naszego nowego M nie powstanie niebawem spalarnia śmieci komentuje ekspert FinansowySupermarket.pl

Umowa deweloperska

Nowa ustawa wprowadza definicję umowy deweloperskiej i określa minimalny zakres danych jakie musi ona zawierać. Oprócz wymagań jakie musi spełniać umowa, którą klient podpisuje z deweloperem, w nowych przepisach zapisano kilka istotnych z punktu widzenia klienta zagadnień związanych z zawieraną umową:

  • prawo klienta do odstąpienia od umowy jeśli deweloper nie przekaże klientowi w na własność budowanego lokalu w terminie wskazanym w umowie, mimo wskazania przez nabywcę dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa do takiego lokalu
  • ustalenie ewentualnych kar umownych dla nabywcy na poziomie nie wyższym niż wysokość kar należnych deweloperowi
  • wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego
  • wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla inwestycji zawierający roszczenie klienta o przeniesienie własności mieszkania lub domu po jego wybudowaniu.

Te dwie ostatnie kwestie, mimo że wiążą się z dodatkowymi kosztami mają fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa środków klienta w przypadku bankructwa dewelopera

Bankructwo dewelopera

Nowa ustawa znacząco umacnia pozycję klienta w przypadku bankructwa dewelopera. Do tej pory, gdy deweloper ogłaszał upadłość, klient w praktyce tracił wpłacone pieniądze, a często dodatkowo pozostawał z niespłaconym kredytem mieszkaniowym.

Nowe przepisy znacznie skuteczniej chronią klienta w przypadku bankructwa dewelopera. W myśl nowej ustawy, środki zgromadzone na rachunku powierniczym jak i budowana inwestycja będzie stanowić odrębną od majątku dewelopera masę upadłościową. O dalszym losie zdecyduje zgromadzenie nabywców, który może zdecydować np. o kontynuowaniu inwestycji przez nowego wykonawcy – przekonuje ekspert FinansowySupermarket.pl

Jakich inwestycji dotyczy ustawa deweloperska ?

Ustawa wchodzi w życie 29 kwietnia i po tej dacie deweloperów obowiązuje większość przepisów nowej ustawy z jednym ważnym wyjątkiem. Obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dotyczy tylko inwestycji wprowadzonych do sprzedaży od 29 kwietnia. Naturalnym wydaje się więc pytanie ile mieszkań na „starych zasadach” jest obecnie w ofercie. Wg szacunków firmy Emmerson, zajmującej się monitorowaniem sytuacji na rynku pierwotnym, na koniec marca 2012 w ofercie deweloperów w 7 największych miastach Polski  znajdowało się 51 tysięcy mieszkań –  niemal 10 tysięcy więcej w porównaniu z końcem I kwartału 2011. W przypadku tych inwestycji kliencie nie będą mogli skorzystać z zalet rachunku powierniczego.

Źródło: Emmerson S.A.

Aktywność deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji widać również w danych Głównego Urzędu Statystycznego. Przez pierwsze dwa miesiące 2012 roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 8 tysięcy nowych mieszkań – co oznacza wzrost o ponad 25% w stosunku do poprzedniego roku. Jeszcze większy, ponad 50% wzrost dotyczy liczby uzyskanych pozwoleń na budowę, których deweloperom do końca lutego wydano ponad 12 tysięcy. Ten „boom inwestycyjny” z pewnością potrwa do dnia wejścia w życie nowych przepisów.

Taka liczba mieszkań w ofercie rynkowej oznacza, że jeszcze przez kilka kwartałów będziemy mieli sytuację, gdzie klienci dla dużej części mieszkań nie będą mogli skorzystać z rachunku powierniczego. Decydując się na konkretną ofertę danego dewelopera warto sprawdzić, czy kupując dom lub mieszkanie będziemy już mogli skorzystać z rozwiązań jakie niesie nowa ustawa.

 

Podsumowanie

Nowa ustawa to z pewnością krok w dobrym kierunku, w szerokim stopniu zabezpiecza interesy konsumentów. Z perspektywy deweloperów nowe przepisy oznaczają konieczność spełnienia dodatkowych wymogów zarówno określonych bezpośrednio w ustawie, jak i przez banki, które będą prowadziły rachunki powiernicze. Z samych rachunków powierniczych  klienci zaczną korzystać dopiero za kilka miesięcy ze względu na liczbę mieszkań w ofercie deweloperów niepodlegających wymogowi finansowania  zakupu za ich pośrednictwem.  Całość zmian uczyni jednak pierwotny rynek mieszkaniowy bardziej przejrzystym co powinno ograniczyć obawy klientów przed kupowaniem tzw. „dziury w ziemi”.